Thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục đà hồi phục nhưng thiếu ổn định

Giá cả bất động sản hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS.


Bộ Xây dựng vừa có báo báo tình hình kế quả của ngành xây dựng năm 2010 và định hướng cho năm 2011, trong đó có tình hình quản lý thị trường bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo Thủ tướng.

Tiếp tục đà phục hồi

Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007.

Cơ cấu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Bên cạnh đó như cầu về nhà ở tại các khu đô thị, nhà giá thấp, nhu cầu về bất động sản thương mại,...vẫn tăng mạnh. Theo thống kê của Bộ Xây dựng có khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội tại khu vực đô thị tương ứng với khoảng 150 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội khoảng 5,5 triệu m2 và TP.HCM khoảng 5 triệu m2

Các khu đô thị mới tiếp tục được xây dựng và hình thành cả nước có khoảng 2500 dự án, riêng Hà Nội là 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; Trong đó số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có 390 dự án với diện tích gần 39.000 ha.

TP.HCM có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 ha. Tại Hải Phòng có 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, trong đó 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư đã tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của Thành phố.

Tại Đà Nẵng có hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 ha...

Tín dụng bất động sản tăng trưởng ổn định nhưng chưa hoàn thiện

Tăng trưởng tín dụng trong kinh doanh bất động sản ổn định. Tính đến 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2%.

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Quý III năm 2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009.

Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Tính đến 20/8/2009 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 2.358 triệu Đô la Mỹ, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước, tăng 36,9% so với cùng kỳ năm 2009.

Thị trường phát triển thiếu ổn định và chưa bền vững

Giá cả bất động sản hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Giá cả bất động biến động không đồng đều giữa các địa phương.

Khu vực Hà Nội tại thời điểm Quý II/2010 giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt tại khu vực phía Tây thành phố (Quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), giá cả căn hộ chung cư không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, trong khi giá bất động sản (đất nền, căn hộ chung cư) tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không tăng, giao dịch chậm.

- Cơ cấu hàng hoá bất động sản còn bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước).

- Tiến độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm mặc dù cơ chế đã được tháo gỡ, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường.Theo báo cáo của Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích nhà ở xây mới năm 2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 và năm 2008. Tại Hà Nội rất ít dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công xây dựng trong năm do phải rà soát lại khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng.

Tình trạng đầu cơ, găm hàng kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" vẫn còn phổ biến gây bất ổn xã hội. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, thậm chí còn có trường hợp lừa đảo.

Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
K.T
Nguồn: Báo cáo 87/BC-BXD
__________________

etraining
Document translation German